一线城市，10年前，买套90平米的房子，按照7千/平算，一套也就60W左右。首付两成才12万，剩下的按20年期贷款，每月还款也就4000块左右。日子会过的拮据些，但是到2017年，恭喜你中奖了，就至少拥有了一套价值500万的房子!10年时间，12万到500万，你比别人要少奋斗多少年?

房地产的赚钱效应在过去的10多年里演绎的淋漓尽致，很多人创业很多年，还不及当初北上广买套房。房价每次一涨，大家就跟疯了似的，一哄而上、越涨越买;即便国家屡番调控，几乎也没有人认为房价会就此进入拐点，房价短暂压制后，后面伴随的往往是更加疯狂的反弹。

  

(一)首先我们想探讨，大多数人为什么要买房?

房地产投资之利：

1，买房能抵御通货膨胀。历史来看，房地产价格涨幅是能跑赢通胀的为数不多的资产，当然还有腾讯股票。买了房以后，你的住房成本就锚定了，未来只要补足房贷款就好了，同时随着经济发展和物价水平提高，你的房产还有持续累积的增值收益。而那些租房的人，不得不承受未来不断上涨的房租收入。他们不相信房价会涨到几万几十万，就像他们不相信自己未来工资也可能几万几十万一样，但事实往往未来真会这样，而房子是唯一可以对冲这一风险的资产。

2，买房能利用贷款这个杠杆，做大资产。金融机构支持你买房，除了你的资信情况合格和首付款做安全垫以外，房子本身也是一种重要的信用保证。理论是只要“租金收益率+增值收益率》抵押贷款利率”，买房就是不亏的。

十年前挣几千块，咬着牙攒下一千存起来。放到现在看一千块几乎毫无作用。但是如果当时就消费出去，也许是生活的极大改善!同样的，如果十年前欠了一千块，到现在还根本毫不费力。所以欠房贷的人不害怕，反而是存钱的人，几乎每天看着钱缩水。  

3，投资房地产仍有相对较高的收益水平。目前虽然房地产的暴利可能没过去十年那么厉害，但每年实现10%的投资回报率还是很容易做到的。这相对于储蓄、债券、基金、股票等其他类型的投资来说，收益水平已经很不错了，关键房地产的确定性更强。

4.提高投资者的资信等级。有房会提升自己的资信，在办理贷款、创业等方面享有便利和优势。

5，还有中国很多户口、婚配、子女就学、养老退休、各种福利等，都是和房子挂钩的。房主有至尊无上的权利，这是租户无法比拟的。

而房地产投资的弊处也有：

1，投资数额巨大。即便是30%首付也不少，以现在房价也得上十、甚至百万吧;加上房贷压力，未来10-20年生活都受到压抑的。更糟糕的是，一旦遭遇1998年亚洲金融危机时香港那样、或者2007年次贷危机下的美国那样，很多投资者会进入负资产状态。

2，投资回收期较长。少则3-5年，多则上10年，且有繁杂的税费、审批流程、各种手续等，比较麻烦，甚至变现困难。

3，需要专门的知识和经验。只能说，买过房的人才知道，买房真不是买买买付个钱那么简单，真的好费精力。

(二)买房的基本流程和注意事项

1，先查询个人银行信用状况

信用不好的会被一票否决，轻则贷款利率上调，重则根本不给你贷款。所以想贷款买房的小伙伴，请先确定自己有没资格贷款。

2，评估自有资金与首付款

就是你能拿多少钱出来付首付，包括借钱也可以考虑的，但要和每月房贷一起计算，自己未来的还款能力是否有保证。

3，评估可以承担的每月还款额及还款年限

一般每月还款额不得超过家庭月收入的50%，还款年限20年左右为佳。根据这两个数字，基本可以算出你的贷款总额度，当然公积金贷款有限额。(有公积金贷款尽量用公积金，利率更低，额度不够的做组合贷款，最后才是选商业贷款;还款方式有等额本金还款和等额本息还款，等额本息还款每月还款额度均一样，等额本金还款是逐月递降的方式，一般情况选择等额本息还款方式。)

4，确定房屋总价

首付确定了，贷款总额确定了，房屋总价也就定了。

5，在总价约束下，确定你要的房屋面积、地段，做权衡

如果首套刚性住房，永久居住的：考虑交通、夫妻工作方便、居住环境、房间是否够用等;如果考虑更长远，需要考虑是否要买学区房。如果二者不可兼得的话，那就根据你自己的家庭情况，放弃一个了。

另外还有一些小tips，大家收好不谢------

选容积率低的小区，房子建的少，住的舒服;

户数越少，配套面积(物业用房、配电房、垃圾站等)越小，品质越高;

停车配比 + 停车位充足;

优选地铁房或待建地铁房，优选两房以上户型，优选房龄小的;

不要底层、顶层，如果没有数字顾忌，尽量选高楼层;

物业费也要考虑;

装修不保值，装修越简单越好;

商品房混有动迁房或人才公寓，不好，嘈杂且会拉低估值;

交房时间越早，包括房产证到手要确保。

6，要多搜集信息，反复对比，筛选优先满足自己核心诉求的。不要匆忙做决定，更不要听销售人员忽悠，被饥饿营销套路。

7，签署购房合同，办理贷款，拿房、拿证，落户等，这里不做累述。

最后还有买卖的时机，有几点小建议-----

横盘期可以不买，有失业风险可以不买，工作都要没了，有断供的风险，打住!

近期升值加薪者不买，还款能力变强了，能买的房子范围变多了，可以等等，特别是一笔巨额奖金即将到手的时候;

如果有更合适的投资渠道，比如投资、创业，不如试试后者，给自己更多可能;

当然，理财能力差的刚需，建议还是买，房子锁定，月供锁定，好好上班，努力还房贷就好了!

(三)如何判断房子的价值?

1，3公里原则

一般来说，以你房产所在地为圆心，3公里为半径画一个圆，这个圆圈内的人群的平均收入，就决定了你房租的高低。除此之外，还受到供求关系影响，这个圆圈内可供出租的房子越少，求租的人越少，房租越贵，反之亦然。由于工资一直在上涨，房租也会一直上涨，所以你的房产的价格是有底线的。

2，额外享有公共资源的价值

包括学校、公共交通、医院、商圈等，凡是在此房产附近的公共资源，都属于此房的公共资源价值。

李嘉诚曾说过：“买房第一是地段，第二是地段，第三还是地段。”可见好地段的重要性。好地段包括区域交通便利、市政配套完善，像学校、医院、商场、休闲场地应有尽有。如果地段价值高，同时产品比较优质，那么未来的升值保值空间就比较大;而即便是地产调整期，好地段的房子一般也都是最抗跌的。特别是小区的绿化设施等都非常好，市中心的“静”土，“出则繁华、入则安宁”，更是最大的“牛盘”。 另外如果你这个是区域标杆房，也有优势。  

3，房屋本身也是具有质量区别的。

品质好的房子会保值甚至增值，品质不好的楼盘，不出两三年时间，就会被市场淘汰。这就像品质不好的手机，因为式样、外观、质量等问题，立马就成淘汰品一样。品质好的房子不一定占据着一流的地段，但得益于开发商的品牌效应以及在产品营造方面的努力，也会呈现出独立于“地段论”之外的出色表现。这样的房子，是当之无愧的牛市能涨、熊市抗跌的好房。

这里建议啊，买房还是尽量买品牌开发商开发的房子，相对来说，他们更爱惜自己的“羽毛”，做出的房子质量有保证，户型有前瞻性。

4，价格辨别法

一个楼盘的定价是否合理，要根据楼盘所在的地域、低价、成本、建筑工艺、开发商品牌价值等。有些楼盘的自身价值达不到一定的标准，却将自身定位得很高，这样的楼盘上升空间被提前透支，抗跌性不强，容易大幅度的降价。当然，太低价位的房子，打折太厉害的房子，也不一定抗跌，因为这就是刚刚第三点提到的品质问题，总之要相信大砍价一定是有原因的，买房是个大事，千万不能跟买菜似得光图便宜。

(四)小妙招：房子一边住、一边炒!

最后，我们还特意推出小妙招，可以把房子一步步由小炒大。

比如我们之前课程提到的刘妈妈。

 

再看另一位白领D的故事。

 

刘妈妈和白领D的故事，本质上都一样，利用手上可用资金，先炒小的，再一步步把房子换大。

打个比方吧，你手上只有40万，加上贷款，即便在一线某副中心买个200万的房子，可能只有五六十平方米，但是它升值潜力巨大。

过个三年，房子升到300万(涨幅50%)，这个时候卖掉手上能拿到140万现金，加上存款，即便首付3-4成，你也能买到400-500万的房子，这时候你可以买到近100平方米的大房子了。

而如果三年前没买房呢?还是本金40万，加这三年存款比如20万，你也就能买300万的房子，面积不超过60平方米。

这里特别注意一点，既然中间是过渡房，一定投资价值高、升值空间大、将来好转手的，就不要考虑什么生活品质等等了。更不要在郊区鸟不拉屎的地方，买个大房子来投资，用来对冲核心地段房价的上涨。

上述方法不仅对家庭改善型住房，对家庭二套房投资也同样适用，另外金领的单身青年也可以用这种方法积攒自己的第一桶金。虽然国家在大力发展租房，未来租房、商品房两条线可能并行，但其实很多地方已实现了租售特权，不过有限的教育资源、福利，也是要积分排队的，总之僧多粥少，很难很难!在中国，一线核心城市及其卫星城、二线省会城市(尤其人口密度大、发展潜力大的)房价还是很难降下来的，这在香港、日本都是验证过了的!

附录：房价未来走势大PK

最后为了满足大家想说一说、辩一辩的欲望，我也特别把互联网上一篇不错的文章做了精心总结，拿来和各位分享：

看完了对比，你是选择买房，还是租房呢?

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