“房地产行业调控这么严，如今又有这么多企业出现了违约，地产类固收产品影响大吗?”

“同样的资金，为什么不直接投资于地产呢？投资地产基金的优势在哪里？”

想必在进行地产固收投资时，很多投资者都曾有过类似的疑问。作为一种重要的资产配置手段，地产类固收产品备受关注。具体该如何选择和评价一个地产类固收产品的优劣呢?

本文将通过“地产类固收产品五问五答”告诉你最重要、最核心的内容。

问题一：和其它类别资产相比，房地产投资的风险收益特征有何不同？投资这类资产的优势在哪里？

答：各类资产属性不一样，比如股票的波动性很大，属于高风险高收益的资产。相比股市的高波动高收益特征，从过去15年的历史数据看，房地产投资的波动率相对较小，收益率相对比较平稳，更多会在5%-15%之间起伏。

股票和房地产作为大众配置的核心资产，在资产配置上，两者具有一定的互补效应。假设投资人全部资金投入了股市，整个组合可能波动较大，而如果加入类似房地产这类波动较低的资产，可以适当降低整个组合的风险。

问题二：为什么不直接投资房地产？直接投资房地产和投资房地产基金有什么区别？

答：中国的房地产市场比较特别，高速发展近20年，黄金期已经过去了，现在大家买房很难买到很便宜的房子。直接买房对资金的需求量较大，房子只能一套套卖，不能切开卖给你。另外，国家会不断用税收杠杆来调节房地产，如果你资金量很大，有一些结构性的机会。

如果200万到500万投资房地产，那么房地产属性的金融产品本身不错。

那么为什么房地产类金融产品都是债权性质？大开发商选择的楼盘本身是有利润空间在的，你以债的形式介入，你和它一起分享利润，相对机会更多些。

问题三：选择地产类固收产品时，应该关注哪些要点?

答：一般情况下，我们在选择一个地产类项目时会关注四个方面：交易对手、交易结构、增信措施、抵押物性质。

如果交易对手是上市公司或者虽然没有上市但有发过债，那意味着它的财务数据相对更规范、更透明。如果你遇到规模较小的开发商，财务数据不规范、不透明，这就意味着在投资时要更加谨慎。

交易结构常见的有发放贷款和资产转让及回购形式。发放贷款通常有银行委托贷款和信托贷款，伴随着资管新规的出台，这两类业务受到了严格的监管。

增信措施是很多投资人关注的重要方面，比如交易对手有没有提供抵押物、质押物等。

另外，企业的抵押物是土地、在建工程还是现房，亦或是股权、应收账款质押，资产属性不同，抵质押物的流动性和变现能力就会不同。

问题四：地产固收类产品最大的风险点在哪里?

答：地产类固收产品最大的风险在于交易对手主体信用较弱，也就是说你把钱投放给一个还款能力较弱的开发商。企业有没有还款能力、还款意愿如何、信用怎么样，违约成本大不大，这些很重要。此外，开发商的开发经验、开发资质、项目运营能力也很重要。

问题五: 从2016年10月开始，房地产行业出台了一系列调控措施，经常有媒体报道房地产企业资金链紧张，地产类固收产品风险会不会比以前要大很多?

答：首先不管是限购限贷限价还是增加土地供应，政策调控的目的主要是保持房地产行业平稳发展，行业降温是必然的。这意味房地产行业结束了过去近20年的高速增长，迎来健康良性的发展环境，并非是整个行业的崩溃和衰退。在严格的调控下，一些运营能力较差、开发项目不具竞争力的小型房企将面临淘汰，而一些优质企业会强者恒强，头部效应越来越集中。

总结以上，地产固收作为固收投资的一种，具有降低组合风险、稳定收益的特征。同时其金融产品属性也使得投资地产固收比直接买房有更低的资金门槛。在挑选产品时，需注意交易对手的主体信用，防范违约风险。

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