过去十年买房的财富体验最好，早买房的人拥有的是马太效应，晚买房的人望尘莫及，财富效应如此地明显以至于一直唱衰房价的经济学家倒戈，几次看空房市的基金经理最终声称“被其打败”。

尽管站在目前的时点，多有房地产大周期是否要向下的讨论，但我们今天先撇开大周期讨论，看看在过去10年买基金是否可以拥有买房的良好体验。

01

过去十年有基金收益

跟房子差不多的吗

我们将上海作为比较的标杆。根据上海市房地产管理局的数据，上海内环内均价从2008年4月的3万多涨到今年5月的10.7万，涨了2.54倍，而内外环间的均价同期则从1万3涨到5万5，涨3.13倍。

以此计算，内环内商品房年化收益率为12.05%，而内外环间商品房年化收益率为13.66%(税费未计)。

数据来源：好买基金研究中心

数据时间范围：2008/04/30-2019/05/31

同期的偏股型基金有没有收益率类似的呢?其实无论是公募还是私募偏股型产品中还是有不少十年4倍的基金，也就是年化约15%，高于上海房产平均年化收益率。比如好买长期合作的好私募，景林、世诚，公募中兴全趋势的基金经理奔私后的私募兴聚投资也是我们长期合作的私募，可以说很多好买平台上的基金都是可以和房产收益率媲美甚至好于房产的。

也许会有人说，一边是均价，另一边是好买千里挑一的好基金，怎么可比?但要知道上海房产也是全国房产中的佼佼者，因此我们在头部基金和头部房产的比较中，还是基本可以得出即使在过去十年房产大牛市中，好基金不输好房产。

02

为什么和我的日常感受

差距如此之大

既然基金可以和房产媲美，为什么日常买房赚钱的人多，买基金赚钱的却少有宣传呢?

其实我们可以从前面月度频率的房价序列分析中找到端倪：月度频率的房价序列显示年化波动率22%，最大回撤也有35%!虽然比不上A股，可也比得上美股了，可是我们并没有这种波动的感觉。

原因是我们不会以月度为频率进行房产买卖操作，从起意买房，到收集信息、看盘、谈判、成交、过户，甚至装修，正常的买房流程至少也是以季度来计，更正常的是以年计，但是买卖基金则不一样，开放式公募基金以天计，私募基金也多是以月计。

我们以同样的房价序列分析，发现如果将其调整成季度频率的数据，波动率和最大回撤均会下降，当调整成半年频率的数据时，波动率几乎降低到原来的3/4，而最大回撤不足原先的1/2，内环内最大回撤16.6%，内外环间最大回撤11%，而这似乎比较接近我们的感知。

数据来源：好买基金研究中心

数据时间范围：2008/04/30-2019/05/31

可见，操作频率的不同，是底层均为优质资产时，投资者赚钱效应和体验完全不同的很大原因。 

03

怎样才能管住手?

我也想降低操作频率，可是臣妾做不到啊!波动尽管理论上可以为投资者所用，但正如基金相对于房产给人的坏印象，大多数人在波动中并不赚钱，但又管不住手。人性使然。

除了提高认知，知道少量做有质量的决策才是优质高波动资产的正确打开方式之外，资产配置可以帮助我们管住手，整体资产的波动减小可以让我们更容易拿得住其中的每一个优质资产，是获得良好财富体验同样重要的打开方式。

过去十年，房产和基金的体验差别如此之大的原因更多不是在收益率上，而是在操作频率和波动上。

因此向后看，其实找到年化收益率13%附近的优质资产并且管住手，或者找到年化收益范围更宽一些的优质资产进行配置降低波动，或许可以复制过去十年买上海房产的财富体验，这么一想，财富保值增值的道路是不是又宽广了一些?