过去20多年中，作为国内投资者最熟悉，也是资产增值速度最快的一类资产，房地产投资成了不少人最重要的，甚至是唯一的配置资产。随着国内经济转型调整，房地产投资也进入了下半场，过去买房“躺赚”的投资模式受到越来越大的挑战。如何正确投资房地产?怎样协调地产投资与个人资产配置的关系?本节内容，我们将逐一回答解析。

房地产投资的认识误区

放眼市场中各大类资产，在过去20年中，能够超越国内一线城市房产年均15%收益率的投资品，恐怕只有国内第一批股权投资基金。长期以来所形成“房子永远涨”的思维，让不少投资者认为房产投资依旧是未来资产保值增值的好选择。

但实际情况却远非如此。

房地产投资中短期会受经济周期影响，长期则受人口结构变迁影响。过去20年房地产投资的丰厚回报，一是源于中国经济的长期高速增长，居民可支配收入大幅增加;二是人口红利集中释放，住房需求“井喷式”增长。但是，随着国内城市化力度边际减弱，同时国内人口红利已过拐点，未来房产“刚性需求”退坡，这必然会对房地产投资造成很大压力。同时，在当前“房住不炒”的调控政策下，国内房地产市场的投资压力也会逐渐增大。

此外，当资产组合中只有一种资产类别时，那么其受到市场价格波动的影响会很大。鉴于房地产的不动产属性，其市场流动性较差，价格敏感度也相对较高，大比例押注房地产投资，可能会给投资者带来较高的波动风险。

房地产投资的优点

作为大类资产配置中一项重要类别，房地产投资依旧“必不可少”，配置的优点在于：

第一，房地产投资能够有效分散投资组合风险。虽然配置部分房地产并不能给投资者带来超高的收益率，但由于与其它资产的低相关性甚至负相关性，在组合中加入房地产能帮助我们有效分散风险。

第二，房地产能够带来比较稳定的投资收益。从国外成熟市场经验看，房地产的长期合理收益率虽然低于股票投资，但是优于现金管理工具、债券等类型资产。例如租金、土地增值等投资方式，可以为投资者提供较为持久稳定的收益回报。

第三，房地产投资具有一定升值的潜力。相对直接的回报模式，使得它们具备了重要防御性特征。有利的经济和人口环境也有助于房地产欣欣向荣。而房地产信托的回报也常常超过债券，有时甚至可以与权益媲美。

第四，房地产投资还能增进投资购房者的信用，利于其进行其他投资配置。因为房产是比较明显的资金实力证明，有助于提高投资购房者的资信等级，从而获得更多更好的投资交易机会。同时，由于可以将房地产作为抵押物，投资者也较容易获得金融机构的支持，由此来获取融通资金进行其他类型资产配置投资。

房地产投资应该这样做

目前来看，国内经济告别高增速阶段，前期人口红利也逐渐消退，过去所谓的“房子永远涨”的地产投资逻辑已经不再适用。站在后房地产投资时代的起点，投资者需更新有关房产投资配置的思路。

首先，投资者应分散投资组合，合理配置一定比例的地产，补充债券、股票、对冲产品及股权等其他大类资产配置份额，多样化的投资有助于稳定投资组合表现。

其次，突破以往只重视不动产投资的思维定势和惯性，适当配置以地产为底层资产的金融产品，例如，房地产信托产品、不动产投资基金(REITs)，以及投资海外市场中的房地产及其相关衍生品。

此外，投资者也可借助外部理财机构的力量进行房地产投资，其中包括不少以房地产为核心资产而构建的金融产品，投资者可根据自身的风险偏好合理科学地进行选择，最终实现个人财富的保值增长。